Simulateur d'estimation d'un bien insalubre en Belgique
Estimez gratuitement la valeur de rachat de votre bien insalubre ou dégradé en 2 minutes. Méthode transparente basée sur la valeur après travaux moins le coût de rénovation.
⚠️ Estimation indicative — ne constitue pas un engagement d'achat. Fourchette basée sur les prix médians notariaux et des grilles de rénovation publiques. Voir méthodologie complète.
Comment fonctionne notre simulateur ?
Le prix de rachat d'un bien insalubre repose sur une formule simple :
Prix de rachat = Valeur rénovée − Coût de rénovation − Frais de portage − Marge raisonnable
Notre simulateur vous donne en 2 minutes une fourchette indicative basée sur :
- La valeur de référence du bien rénové dans votre commune (données notariales).
- L'état général du bien, converti en coût de rénovation par m².
- La surface habitable déclarée ou estimée.
- Les contraintes administratives (arrêté, copropriété, occupant).
Le simulateur interactif (application React) est intégré ci-dessous. Le calcul s'effectue dans votre navigateur, aucune donnée n'est transmise sans votre accord.
📊 Simulateur interactif
L'outil ci-dessous est en cours de déploiement. En attendant, obtenez une évaluation gratuite sous 48h → par un analyste humain.
Méthodologie détaillée
1. Valeur de référence
Nous utilisons les prix médians notariaux par commune, publiés par la Fédération du Notariat belge (Fednot). Ces prix reflètent la valeur après rénovation d'un bien similaire, habitable et aux normes.
Exemples de valeurs médianes (maisons 3 façades, 2026 — indicatif) :
| Commune | Prix médian/m² |
|---|---|
| Ixelles | 5 800 € |
| Liège (centre) | 1 900 € |
| Charleroi | 1 400 € |
| Mons | 1 600 € |
| Namur | 2 200 € |
| Anvers | 3 400 € |
| Gand | 3 600 € |
2. Coût de rénovation par état
Chaque niveau d'état du bien correspond à une grille de coût TTC par m² incluant : structure, toiture, isolation, électricité, plomberie, finitions, PEB.
| État | Travaux typiques | Coût/m² (indicatif) |
|---|---|---|
| Rafraîchissement | Peinture, sols, menuiseries | 150 à 400 €/m² |
| Rénovation légère | + cuisine, salle de bain, élec | 400 à 800 €/m² |
| Rénovation lourde | + toiture, isolation, PEB | 800 à 1 400 €/m² |
| Remise à nu | + structure, planchers, cheminée | 1 400 à 2 200 €/m² |
| Insalubrité / sinistre | Démolition partielle, reconstruction | 2 000 à 3 500 €/m² |
3. Frais de portage
Entre l'acte d'achat et la revente après travaux, nous supportons : taxes foncières, assurances, coût du capital, honoraires notariaux, TVA travaux, imprévus. Nous budgétons en moyenne 8 à 12 % du prix d'achat en frais de portage sur 12 à 24 mois.
4. Marge
Pour viabiliser l'activité et absorber les risques (mauvaises surprises structurelles, recours de voisinage, délais allongés), nous appliquons une marge brute comprise entre 15 % et 25 % du capital engagé.
Exemple de calcul — Cas réel (anonymisé)
Bien : Maison 3 façades à Herstal, 110 m² habitables, arrêté d'insalubrité, toiture à refaire, installation électrique non conforme, humidité ascensionnelle.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur rénovée (1 700 €/m² × 110 m²) | 187 000 € |
| Coût travaux (1 400 €/m²) | − 154 000 € |
| Frais de portage (10 %) | − 18 700 € |
| Marge (20 %) | − 37 400 € |
| Prix de rachat proposé | ~30 000 € |
Le propriétaire avait reçu une offre de 22 000 € d'un autre acteur. Nous lui avons proposé 30 000 €, signé en 6 semaines.
Limites du simulateur
Un simulateur donne toujours une fourchette, jamais un prix exact. Pour un chiffre définitif, nous devons voir le bien :
- État de la charpente (coût : simple ou double ?)
- Présence d'amiante (surcoût désamiantage)
- Conformité des raccordements
- Relations de voisinage (vices cachés ? procédures en cours ?)
- Occupation (locataire, squatteur, usufruit)
C'est pourquoi notre évaluation humaine sous 48h reste le moyen le plus fiable.
Ne vous faites pas avoir
Certains acheteurs proposent 20 à 40 % en dessous de la valeur réelle en jouant sur la méconnaissance du propriétaire. Avant d'accepter une offre :
- Exigez un détail ligne par ligne de la valorisation proposée.
- Comparez avec au moins deux autres acteurs.
- Vérifiez la solvabilité (pas de condition suspensive de financement).
- Lisez notre guide PDF gratuit — Vendre un bien insalubre.
Vous préférez une estimation humaine ?
Notre équipe vous fournit sous 48h une estimation écrite, justifiée poste par poste, gratuite et sans engagement.