Marchands de sommeil en Belgique en 2026 : état des lieux et sanctions
Qu'est-ce qu'un marchand de sommeil selon la loi belge ? Quels sont les dernières statistiques, condamnations et moyens de lutte ? Analyse complète, chiffres 2026.
Introduction
En 2025, les inspecteurs régionaux du logement ont dressé un nombre record de procès-verbaux pour marchandisation de la misère humaine en Belgique. Selon les chiffres consolidés par le SPF Justice, plus de 380 dossiers ont été transmis aux parquets, dont 112 à Bruxelles, 147 en Flandre et 121 en Wallonie.
Cet article fait le point sur ce que recouvre le terme « marchand de sommeil » en droit belge, quelles sanctions s'appliquent, et comment la jurisprudence récente redessine la frontière entre propriétaire défaillant et marchand de sommeil.
Définition légale : l'article 433decies du Code pénal
L'article 433decies du Code pénal vise :
« Quiconque aura abusé, soit directement, soit par un intermédiaire, de la situation particulièrement vulnérable d'une personne, en raison de sa situation administrative illégale ou précaire, de sa situation sociale précaire, de son âge, d'un état de grossesse, d'une maladie, d'une infirmité ou d'une déficience physique ou mentale, en vendant, louant ou mettant à disposition, dans l'intention de réaliser un profit anormal, un bien meuble, une partie de celui-ci, un bien immeuble, une chambre ou un autre local. »
Trois conditions doivent être réunies :
- Une vulnérabilité de la victime (sans-papiers, précarité, âge, santé, etc.)
- Une mise à disposition d'un bien (location ou vente)
- Un profit anormal tiré de la situation
La jurisprudence a progressivement élargi la notion de « vulnérabilité » pour inclure les jeunes travailleurs étrangers, les mères isolées avec enfants, les personnes en rupture de liens familiaux, etc.
Sanctions encourues
Sanctions pénales principales
| Infraction | Peine maximale |
|---|---|
| Marchand de sommeil (art. 433decies) | 1 à 5 ans de prison + 1 000 à 100 000 € d'amende (à multiplier par décimes) |
| Circonstances aggravantes (mineur, organisation) | 5 à 10 ans + amende majorée |
| Infractions de salubrité publique | Amende + fermeture administrative |
Sanctions civiles et administratives
- Confiscation du bien immobilier (Cass. 17/06/2020)
- Nullité des baux et remboursement des loyers indûment perçus
- Indemnisation des victimes (souvent > 10 000 € par occupant)
- Interdiction de louer pendant 5 à 10 ans (DIRL Bruxelles)
- Déchéance du droit de propriété dans les cas les plus graves
Chiffres clés 2025-2026 (consolidation avril 2026)
| Indicateur | Bruxelles | Wallonie | Flandre | Total |
|---|---|---|---|---|
| PV dressés | 412 | 287 | 356 | 1 055 |
| Dossiers transmis au parquet | 112 | 121 | 147 | 380 |
| Condamnations | 38 | 42 | 67 | 147 |
| Biens confisqués | 11 | 8 | 19 | 38 |
| Amendes prononcées (M€) | 4,2 | 3,7 | 6,8 | 14,7 |
Source : SPF Justice, rapports DIRL / Pôle Logement SPW / Wooninspectie, mars 2026.
Évolution sur 5 ans
| Année | Condamnations | Biens confisqués |
|---|---|---|
| 2021 | 84 | 9 |
| 2022 | 101 | 14 |
| 2023 | 118 | 22 |
| 2024 | 136 | 31 |
| 2025 | 147 | 38 |
+75 % de condamnations en 5 ans. La tolérance zéro affichée par les parquets se concrétise.
Cas typiques de condamnation
1. L'immeuble partitionné
Un bien de 200 m² divisé en 12 « chambres » de 8 à 12 m², partageant une seule salle de bain et deux WC, loué à des travailleurs précaires à 450 €/mois la chambre (soit 5 400 € mensuels pour un bien dont la valeur locative légale est de 1 200 €).
Condamnations typiques : 3 ans de prison (avec sursis partiel), amendes cumulées > 60 000 €, confiscation du bien.
2. Le logement insalubre avec occupant sans papier
Un propriétaire qui connaissait la situation administrative irrégulière de ses locataires et qui maintenait malgré des mises en demeure un logement présentant moisissures massives, absence de chauffage et installation électrique dangereuse.
Condamnation Cour d'appel Liège, 2024 : 4 ans ferme, 200 000 € d'amende, confiscation.
3. La sous-location organisée
Un locataire principal qui sous-louait à 14 personnes un appartement loué 900 € en officiel, encaissant 3 850 € mensuels auprès de travailleurs sans-papiers.
Condamnation Tribunal correctionnel Bruxelles, 2025 : 2 ans, 50 000 € d'amende.
Pourquoi certains propriétaires glissent vers cette dérive
Les enquêtes sociologiques menées par l'UCLouvain et la VUB en 2024-2025 identifient 5 profils de propriétaires condamnés :
- L'héritier dépassé (32 %) : hérite d'un bien dégradé sans moyens financiers, commence par louer à bas prix, puis dérive.
- L'investisseur opportuniste (28 %) : cherche le rendement maximal et ignore volontairement les normes.
- Le propriétaire endetté (18 %) : utilise le bien pour rembourser un crédit, quelle que soit l'usure.
- Le marchand professionnel (14 %) : organise sciemment un patrimoine locatif insalubre.
- L'intermédiaire (8 %) : sous-locataire ou gérant non-propriétaire.
Dans 60 % des cas, le bien en cause était déjà visé par un arrêté d'insalubrité non levé.
Comment éviter de basculer ?
Si vous êtes propriétaire d'un bien dégradé que vous ne pouvez pas rénover, 3 options légales s'offrent à vous :
Option 1 — Fermer et sécuriser
Ne louez pas. Sécurisez l'accès, mettez aux normes a minima pour éviter les squats et les accidents de voisinage.
Option 2 — Rénover
Mobilisez les aides régionales (voir notre guide complet des primes), un prêt social de la SWCS ou un crédit rénovation.
Option 3 — Vendre
C'est souvent l'option la plus rationnelle si :
- les travaux dépassent vos capacités financières,
- vous ne souhaitez plus gérer le bien,
- un arrêté d'insalubrité pèse déjà sur le bien.
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Pour aller plus loin
- Qu'est-ce qu'un logement insalubre en Belgique ?
- Sanctions encourues par un propriétaire
- Droits du locataire d'un logement insalubre
- Modèle de lettre de signalement
Sources
- Code pénal belge, articles 433decies à 433quinquiesdecies
- Rapport DIRL 2025, Bruxelles Logement
- Rapport annuel Pôle Logement SPW, mars 2026
- Rapport Wooninspectie 2025, Departement Omgeving
- Cass. 17/06/2020 (confiscation bien immobilier)
- UCLouvain / VUB, Profils des propriétaires condamnés pour marchandage de la misère humaine, 2024
Article publié le 20 avril 2026 par l'équipe Insalubre.be.