Succession débloquée à Charleroi — Maison 1925, 120 m²
Étude de cas : rachat en 7 semaines d'une maison insalubre héritée par 3 frères et sœurs à Charleroi. Rénovation complète et relocation.
Contexte
En 2023, Madame T. et ses deux frères ont hérité d'une maison de 1925 au centre de Charleroi. Aucun d'eux ne vivait en Belgique. Aucun ne voulait gérer la rénovation, encore moins la location.
Le bien pesait sur la famille : taxes communales impayées (14 000 €), précompte immobilier en retard (4 800 €), arrêté d'inhabitabilité prononcé en 2022, plaintes de voisinage (pigeons, odeurs, végétation débordante).
Le bien
- Adresse : rue du Quai, Charleroi (anonymisée)
- Année de construction : 1925
- Surface habitable : 120 m² sur 3 niveaux
- Terrain : 140 m² avec petit jardin à l'arrière
- État : toiture effondrée sur 15 m², planchers du 1er étage affaissés, humidité ascensionnelle massive, installation électrique non conforme, chaudière hors service, envahi par les pigeons
Ce qu'ils avaient essayé avant nous
- Agence immobilière locale (2023) — trois visites, aucune offre, bien retiré après 6 mois faute d'acquéreurs sérieux.
- Un rachat express de la région — offre à 14 000 € avec condition suspensive de financement sur 90 jours. Refusée.
- Rénovation — devis à 190 000 € HTVA, trop lourd pour des héritiers non-investisseurs.
Notre intervention
- J+0 : demande via le formulaire en ligne.
- J+2 : première estimation écrite — fourchette 45 000 à 55 000 €.
- J+7 : visite sur place, offre ferme à 48 000 €.
- J+15 : compromis signé chez le notaire de la famille.
- J+49 : acte authentique — paiement intégral, sans condition suspensive.
Résultat pour les héritiers
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix de vente brut | 48 000 € |
| − Passif (taxes + précompte) | − 18 800 € |
| − Frais notaire partage | − 1 200 € |
| − Droits de succession | − 3 700 € |
| Net réparti entre les 3 héritiers | ~24 300 € |
| Soit par tête | ~8 100 € |
Plus important : sortie du dossier en 7 semaines au lieu des 12 à 18 mois estimés par les agences.
Après le rachat : la rénovation
Nous avons mené les travaux en 14 semaines :
- Toiture refaite : 25 000 €
- Assainissement humidité : 12 000 €
- Planchers repris : 9 000 €
- Installation électrique neuve (RGIE) : 11 000 €
- Plomberie complète : 8 500 €
- Chaudière gaz condensation : 6 500 €
- Isolation murs / toiture : 18 000 €
- Châssis PVC triple vitrage : 14 000 €
- Cuisine / salle de bain / peintures : 35 000 €
- Imprévus : 8 000 €
- Primes Habitation récupérées : − 11 200 €
Coût net rénovation : 135 800 €.
Résultat final
- Valeur rénovée : 195 000 €
- Coût total opération (achat + rénovation + frais) : 190 000 €
- Marge brute : ~5 000 € (opération très modeste)
Leçon tirée
Cette opération n'a généré qu'une marge modeste de notre côté, mais elle a :
- Libéré 3 héritiers d'un dossier qui bloquait leur vie depuis 3 ans.
- Remis un logement familial sur le marché dans un quartier en cours de revitalisation.
- Résolu un contentieux communal (arrêté levé, taxes apurées).
C'est exactement ce pour quoi nous travaillons.
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Étude de cas anonymisée avec l'accord des vendeurs. Images disponibles sur demande.