Criteres d'insalubrite en Wallonie : guide complet

En Wallonie, le Code wallon du logement et de l'habitat durable definit avec precision les criteres minimaux de salubrite auxquels tout logement doit repondre. Ces criteres servent de reference lors des enquetes de salubrite menees par le SPW et determinent si un logement peut etre declare insalubre, inhabitable ou ameliorable.

Ce guide detaille chacun des criteres officiels, avec des exemples concrets pour vous aider a evaluer la situation de votre logement.

Les 8 categories de criteres de salubrite en Wallonie

Le Code wallon evalue la salubrite d'un logement selon huit categories principales. Chaque categorie est examinee par l'enqueteur du SPW lors de la visite de salubrite.

1. La stabilite du batiment

Le premier critere concerne la solidite structurelle du batiment. Un logement dont la stabilite est compromise presente un danger immediat pour ses occupants.

Elements evalues :

Etat des fondations : affaissements, fissures profondes
Etat des murs porteurs : fissures traversantes, deformations, bombements
Etat de la toiture : charpente affaissee, risque d'effondrement
Etat des planchers : fleche excessive, pourritures, percements
Etat des escaliers : marches branlantes, absence de garde-corps, inclinaison anormale

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Des fissures de plus de 2 mm traversent un mur porteur
La charpente presente des signes de pourriture avancee ou d'attaque par la merule
Un plancher flechi de maniere visible ou presente des zones de faiblesse
Les fondations montrent des signes d'affaissement differentiels

La merule : ce champignon lignivore est particulierement surveille en Wallonie. Sa presence constitue un defaut de stabilite majeur car elle detruit progressivement les elements en bois de la structure (charpente, planchers, escaliers).

2. L'etancheite

L'etancheite concerne la capacite du batiment a proteger ses occupants contre les infiltrations d'eau et l'humidite excessive.

Elements evalues :

Toiture : tuiles cassees, gouttieres obstruees, solins defaillants, absence de sous-toiture
Murs exterieurs : fissures permettant l'infiltration, joints de briques deteriores, enduit degrade
Fenetres et portes : joints uses, chassis deformes, simple vitrage non etanche
Sols : remontees capillaires, absence de membrane d'etancheite
Plafonds : traces d'infiltration, decollement des revetements

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Des traces d'humidite actives sont visibles sur les murs ou les plafonds
De l'eau s'infiltre lors des pluies
Des remontees capillaires sont visibles sur plus de 30 cm de hauteur
De la condensation excessive se forme regulierement sur les fenetres et les murs froids

3. Les installations electriques et de gaz

La securite des installations techniques est un critere fondamental. Des installations defaillantes representent un risque d'electrocution, d'incendie ou d'explosion.

Pour l'electricite :

Conformite du tableau electrique (disjoncteur differentiel, protection par circuit)
Etat des prises et interrupteurs (pas de fils apparents, pas de prises cassees)
Mise a la terre effective
Absence de raccordements precaires ou bricolages dangereux
Respect du RGIE (Reglement General sur les Installations Electriques)

Pour le gaz :

Conformite de l'installation au reglement technique
Etat des conduites (pas de fuites, pas de corrosion)
Ventilation suffisante des locaux ou se trouvent les appareils a gaz
Entretien regulier de la chaudiere (attestation obligatoire)
Absence de risque d'intoxication au monoxyde de carbone

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Le tableau electrique ne dispose pas de disjoncteur differentiel 30 mA
Des fils electriques sont apparents ou des prises sont cassees
L'installation de gaz n'a pas fait l'objet d'un controle recent
Les appareils a gaz ne disposent pas d'une ventilation suffisante

4. La ventilation

Une ventilation adequante est essentielle pour la qualite de l'air interieur et la prevention de l'humidite de condensation.

Criteres du Code wallon :

Toute piece d'habitation et tout local sanitaire doivent disposer d'une baie ouvrante, d'une grille ou d'un dispositif de ventilation
La surface de ventilation naturelle doit etre suffisante par rapport a la taille de la piece
Les cuisines, salles de bain et WC doivent disposer d'une ventilation renforcee (extraction mecanique ou grille haute et basse)

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Une piece d'habitation ne dispose d'aucune possibilite de ventilation
Les grilles de ventilation ont ete obturees
La cuisine ou la salle de bain ne dispose d'aucun systeme d'extraction
L'air vicies des pieces humides ne peut pas etre evacue

5. L'eclairage naturel

Chaque piece de vie doit beneficier d'un eclairage naturel suffisant pour garantir le confort et la sante des occupants.

Criteres du Code wallon :

Les pieces d'habitation (chambres, sejour, cuisine) doivent disposer d'au moins une fenetre donnant sur l'exterieur
La surface vitree doit representer un minimum par rapport a la surface au sol de la piece (generalement 1/12e a 1/10e)
Les fenetres ne doivent pas etre obstruees de maniere permanente

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Une chambre ou un sejour ne dispose d'aucune fenetre
Les fenetres sont obstruees par des constructions voisines ou des amenagements interieurs
La surface vitree est manifestement insuffisante pour la taille de la piece

6. Les installations sanitaires

Le logement doit disposer d'equipements sanitaires fonctionnels garantissant un minimum de confort et d'hygiene.

Equipements minimaux requis :

Un point d'eau potable (eau froide) accessible dans le logement
Un WC a usage privatif (pas de WC partage entre logements, sauf exception)
Un equipement permettant de faire sa toilette (lavabo, douche ou baignoire) avec eau chaude
Un systeme d'evacuation des eaux usees conforme (raccordement a l'egout ou systeme d'assainissement)

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Le logement ne dispose pas d'eau courante
Le WC est partage entre plusieurs logements independants
Il n'y a aucun dispositif de production d'eau chaude
Les evacuations fuient ou sont bouchees de maniere recurrente

7. L'impact sur la sante des occupants

Ce critere evalue les elements du logement qui peuvent nuire a la sante des personnes qui y vivent.

Elements evalues :

Moisissures : presence de moisissures sur plus d'1 m2 dans une piece d'habitation
Monoxyde de carbone : risque d'intoxication lie a un appareil de combustion mal ventile
Amiante : presence d'amiante dans des materiaux degrades (dalles de sol, isolation, flocage)
Plomb : peintures au plomb ecaillees (risque de saturnisme, surtout pour les enfants)
Radon : concentration excessive de radon dans les pieces de vie (certaines zones de Wallonie sont particulierement exposees)
Nuisibles : presence de rats, cafards, punaises de lit, pigeons

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Des moisissures couvrent plus d'1 m2 de surface dans une piece de vie
Le taux de monoxyde de carbone depasse les seuils admissibles
Des materiaux contenant de l'amiante sont degrades et liberent des fibres
De la peinture au plomb s'ecaille dans un logement occupe par des enfants
Des nuisibles sont presents de maniere recurrente malgre les traitements

8. La configuration du batiment

Ce dernier critere evalue la structure, les dimensions et la circulation a l'interieur du logement.

Elements evalues :

Superficie minimale : chaque piece d'habitation doit avoir une surface au sol suffisante. Pour une chambre, le minimum est generalement de 9 m2. Le sejour doit offrir une surface adaptee au nombre d'occupants.
Hauteur sous plafond : minimum 2,40 m pour les pieces de vie (2,20 m sous rampant avec au moins la moitie de la surface a 2,40 m)
Circulation : les couloirs, escaliers et degagements doivent permettre une circulation aisee et securisee
Acces au logement : chaque logement doit disposer d'un acces independant et securise
Nombre de pieces : le logement doit offrir un nombre de pieces adapte au nombre d'occupants (critere de surpeuplement)

Quand le critere n'est-il pas respecte ?

Une chambre fait moins de 9 m2
La hauteur sous plafond est inferieure a 2,40 m dans les pieces de vie
Le logement ne dispose pas d'acces independant
Le nombre d'occupants depasse la capacite du logement (surpeuplement)

La grille d'evaluation du SPW

Lors de l'enquete de salubrite, l'enqueteur du SPW utilise une grille d'evaluation structuree. Chaque critere est note et l'ensemble determine le classement du logement :

Classification	Signification
Salubre	Le logement respecte tous les criteres minimaux
Ameliorable	Des travaux sont necessaires mais realisables ; le logement peut rester occupe pendant les travaux
Non ameliorable	Les defauts sont trop importants pour etre corriges a un cout raisonnable
Inhabitable	Le logement presente un danger immediat ; l'evacuation peut etre ordonnee
Surpeuple	Le nombre d'occupants depasse la capacite du logement

Les defauts de categorie 1 (les plus graves)

Certains defauts entrainent automatiquement un classement en logement inhabitable :

Risque d'effondrement (stabilite gravement compromise)
Installation electrique representant un danger imminent d'electrocution ou d'incendie
Risque d'intoxication au monoxyde de carbone
Presence de merule attaquant les elements structurels

Les defauts de categorie 2

Ces defauts rendent le logement ameliorable ou non ameliorable selon leur gravite et le cout des reparations :

Humidite moderee
Ventilation insuffisante
Eclairage naturel insuffisant
Equipements sanitaires incomplets
Surfaces legerement en dessous des minimums

Comment demander une enquete de salubrite

Qui peut la demander ?

Le locataire ou l'occupant du logement
Le proprietaire lui-meme (pour verifier la conformite avant une mise en location)
Le bourgmestre ou un echevin
Le CPAS
Toute personne justifiant d'un interet (voisin, assistant social)

Comment introduire la demande ?

Adressez votre demande au SPW :

Par courrier : Service public de Wallonie - Departement du Logement - Service Salubrite-Logements, Rue des Brigades d'Irlande 1, 5100 Jambes
Par email : [email protected]

Joignez a votre demande :

L'adresse complete du logement
Une description des problemes constates
Des photos si possible
Votre qualite (locataire, proprietaire, voisin)

Que se passe-t-il apres l'enquete ?

L'enqueteur visite le logement et redige un rapport
Le rapport est transmis au locataire, au proprietaire et au bourgmestre
Si le logement est declare insalubre, le bourgmestre doit prendre les mesures necessaires
Le proprietaire dispose d'un delai pour effectuer les travaux
Une nouvelle enquete est programmee pour verifier la mise en conformite

Le cas specifique des habitations legeres

Depuis 2021, la Wallonie a introduit des criteres specifiques de salubrite pour les habitations legeres (yourtes, tiny houses, caravanes residentielles, etc.). Ces criteres sont adaptes aux specificites de ces logements mais couvrent les memes categories fondamentales : securite, etancheite, ventilation, equipements sanitaires et sante.

Que faire si votre logement est insalubre ?

En tant que locataire

Documentez les problemes (photos, temoignages)
Mettez le proprietaire en demeure par lettre recommandee
Demandez une enquete de salubrite au SPW
Saisissez le juge de paix si necessaire (diminution de loyer, remboursement, resolution du bail)

En tant que proprietaire

Deux options s'offrent a vous :

Effectuer les travaux : le SPW peut vous orienter vers des primes a la renovation (Region wallonne, communes)
Vendre le bien : si les travaux sont trop importants ou trop couteux, la vente a un professionnel du rachat peut etre la solution la plus pragmatique

Questions frequentes

Qui peut demander une enquete de salubrite en Wallonie ?

Toute personne justifiant d'un interet peut demander une enquete au SPW : locataire, proprietaire, bourgmestre, CPAS, voisin ou travailleur social. La demande est gratuite.

Combien coute une enquete de salubrite ?

L'enquete realisee par le SPW est entierement gratuite. Vous n'avez rien a payer pour la visite et le rapport.

Le proprietaire est-il prevenu de la plainte ?

Oui. Le rapport d'enquete est transmis au proprietaire, au locataire et au bourgmestre. Le proprietaire est informe des conclusions et des eventuelles obligations de travaux.

Que faire si le proprietaire ne fait pas les travaux apres l'enquete ?

Si le proprietaire ne reagit pas, le bourgmestre peut prendre un arrete ordonnant les travaux ou declarant le logement inhabitable. Vous pouvez egalement saisir le juge de paix pour obtenir l'execution forcee des travaux, une diminution de loyer ou la resolution du bail.

Oui. Les memes criteres minimaux de salubrite s'appliquent a tous les logements en Wallonie, qu'ils soient prives ou sociaux.

La merule est-elle un critere d'insalubrite en Wallonie ?

Oui. La merule est explicitement mentionnee dans les criteres de salubrite wallons. Sa presence dans les elements structurels (charpente, planchers, escaliers) constitue un defaut grave de stabilite pouvant entrainer un classement en logement inhabitable.

Quelle est la difference entre un logement insalubre et un logement inhabitable ?

Un logement insalubre ne respecte pas les normes minimales de salubrite mais peut eventuellement etre ameliore. Un logement inhabitable presente des defauts si graves qu'il ne peut plus etre occupe en l'etat. L'inhabitabilite entraine l'evacuation obligatoire des occupants.

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