Criteres d'insalubrite a Bruxelles : guide complet
Tous les criteres d'insalubrite a Bruxelles : securite, salubrite, equipements. Normes, procedure de plainte et recours pour les locataires.
Mis à jour le 15 avril 2026
En Region de Bruxelles-Capitale, tout logement mis en location doit satisfaire a des exigences elementaires de securite, de salubrite et d'equipement. Ces normes sont definies par l'arrete du Gouvernement du 30 novembre 2023 et sont entrees en vigueur le 1er janvier 2026 dans leur version actualisee.
Ce guide passe en revue chaque critere officiel, avec des exemples concrets, la procedure de plainte et les consequences pour le proprietaire en cas de non-conformite.
Les trois piliers des normes bruxelloises
Contrairement a la Wallonie qui utilise huit categories, Bruxelles organise ses exigences autour de trois piliers principaux : la securite, la salubrite et les equipements elementaires.
Pilier 1 : La securite
Les criteres de securite visent a proteger les occupants contre les risques d'accident, d'incendie ou d'electrocution.
Stabilite du batiment
- La structure du batiment (fondations, murs porteurs, planchers, charpente) doit etre saine et stable
- Aucun risque d'effondrement, meme partiel
- Les escaliers doivent etre solides, munis de garde-corps et eclaires
- Les balcons et terrasses doivent disposer de garde-corps conformes
Exemples de non-conformite :
- Fissures traversantes dans les murs porteurs
- Planchers fleches ou pourris
- Escaliers aux marches branlantes ou sans rampe
- Balcon presentant des signes d'affaissement
Installations electriques
- L'installation electrique doit etre conforme au RGIE (Reglement General sur les Installations Electriques)
- Presence obligatoire d'un disjoncteur differentiel 30 mA
- Chaque circuit doit etre protege individuellement
- Mise a la terre effective dans tout le logement
- Aucun fil apparent, prise cassee ou raccordement precaire
Exemples de non-conformite :
- Tableau electrique sans differentiel
- Prises de courant non reliees a la terre
- Fils electriques denudes accessibles
- Interrupteurs ou prises endommagees
Installations de gaz
- Les installations de gaz doivent etre conformes aux normes en vigueur
- Les appareils a gaz doivent disposer d'une ventilation suffisante
- L'entretien regulier de la chaudiere est obligatoire (attestation annuelle)
- Pas de risque d'intoxication au monoxyde de carbone
Exemples de non-conformite :
- Chaudiere non entretenue depuis plus de 2 ans
- Conduit d'evacuation des gaz brules non conforme
- Absence de ventilation dans le local de la chaudiere
- Detecteur de CO absent dans les pieces equipees d'un appareil a combustion
Chauffage
- Le logement doit disposer d'un systeme de chauffage fonctionnel et securise
- Les appareils de chauffage doivent etre correctement installes et ventiles
- Les conduits de cheminee doivent etre en bon etat et ramones
Egouts et evacuation des eaux
- Le systeme d'evacuation des eaux usees doit etre fonctionnel et etanche
- Pas de refoulements, d'odeurs ou de stagnation d'eaux usees
- Le raccordement a l'egout doit etre conforme
Detection incendie
Depuis l'arrete du 28 septembre 2023, des detecteurs de fumee doivent etre installes dans :
- Chaque piece de vie
- Chaque couloir menant aux chambres
- Chaque etage du logement
Les detecteurs doivent etre autonomes, conformes a la norme EN 14604 et correctement entretenus.
Pilier 2 : La salubrite
Les criteres de salubrite concernent les conditions qui impactent la sante et le bien-etre des occupants.
Humidite
L'humidite est le probleme le plus frequent dans les logements bruxellois.
Criteres evalues :
- Pas de traces d'humidite actives sur les murs ou les plafonds
- Pas de moisissures sur les surfaces habitables
- Pas de condensation excessive sur les fenetres ou les murs froids
- Pas de remontees capillaires visibles
- Pas d'infiltrations par la toiture ou les murs
Quand le critere n'est-il pas respecte ?
- Des taches d'humidite sont visibles et evoluent
- Des moisissures se developpent malgre une ventilation normale de la part de l'occupant
- De l'eau s'infiltre lors des pluies
- L'humidite relative dans les pieces de vie depasse regulierement 70 %
Parasites et nuisibles
- Absence obligatoire de rats, souris, cafards, punaises de lit, pigeons ou autres nuisibles
- Le logement doit etre protege contre l'intrusion de nuisibles (grilles d'aeration, obturation des fissures)
Eclairage naturel
- Chaque piece de vie doit disposer d'au moins une fenetre donnant sur l'exterieur
- La surface vitree doit etre suffisante pour assurer un eclairage naturel correct
- Les fenetres ne doivent pas etre obstruees de maniere permanente
Ventilation
- Chaque piece d'habitation doit disposer d'un systeme de ventilation (baie ouvrante, grille ou dispositif mecanique)
- Les cuisines, salles de bain et WC doivent disposer d'une ventilation renforcee
- L'air vicies doit pouvoir etre evacue efficacement
Surfaces minimales
Les exigences bruxelloises fixent des surfaces minimales selon le nombre d'occupants :
| Nombre d'occupants | Surface habitable minimale |
|---|---|
| 1 personne | 18 m2 |
| 2 personnes | 28 m2 |
| 3 personnes | 33 m2 |
| 4 personnes | 37 m2 |
| 5 personnes | 46 m2 |
| Par personne supplementaire | + 9 m2 |
Hauteur des locaux
- La hauteur sous plafond minimale est de 2,30 m pour les pieces de vie a Bruxelles
- Pour les pieces sous rampant, au moins la moitie de la surface doit atteindre cette hauteur minimale
Acces au logement
- Chaque logement doit disposer d'un acces independant et securise depuis la voie publique
- Les parties communes doivent etre correctement eclairees et entretenues
Pilier 3 : Les equipements elementaires
Le logement doit disposer d'un equipement minimum pour etre mis en location.
Equipements obligatoires
| Equipement | Exigence |
|---|---|
| Eau froide | Point d'eau potable dans le logement |
| Eau chaude | Installation de production d'eau chaude sanitaire |
| WC | Toilettes a usage privatif du logement |
| Installation electrique | Eclairage et prises dans chaque piece |
| Chauffage | Systeme de chauffage fixe et fonctionnel |
| Equipement de cuisson | Possibilite de raccorder un equipement de cuisson |
| Detecteurs de fumee | Conformes a la norme EN 14604, dans chaque piece |
La procedure de plainte a Bruxelles
Etape 1 : contacter d'abord le proprietaire
Avant toute plainte officielle, envoyez une mise en demeure a votre proprietaire par lettre recommandee. Decrivez les problemes, joignez des photos et fixez un delai de 30 jours pour les reparations.
Etape 2 : porter plainte aupres de Bruxelles Logement
Si le proprietaire ne reagit pas, saisissez la Direction Regionale de l'Inspection du Logement (DIRL) :
- Adresse : SPRB - Direction Inspection Regionale du Logement, Place Saint-Lazare 2, 1035 Bruxelles
- Telephone gratuit : 0800 40 400
- Site web : be.brussels/logement
Qui peut porter plainte ?
- Le locataire ou l'occupant
- Toute personne qui constate une non-conformite
- Les associations et services sociaux
Documents a fournir :
- Adresse complete du logement
- Description detaillee des problemes
- Photos datees
- Copie du bail (si vous etes locataire)
- Copie de la mise en demeure au proprietaire
Etape 3 : la visite d'inspection
Bruxelles Logement programme une visite :
- Vous recevez une convocation par courrier avec la date de visite
- Les inspecteurs examinent le logement selon les criteres officiels
- Un rapport d'inspection est redige
Etape 4 : les suites de l'inspection
Si le logement est conforme : le dossier est classe sans suite.
Si le logement est non conforme :
- Une mise en demeure est envoyee au proprietaire
- Un delai de 12 mois maximum est accorde pour realiser les travaux
- Ce delai est prolongeable si le proprietaire prouve que le retard est independant de sa volonte
Si le logement presente un danger imminent :
- Une interdiction immediate de location peut etre prononcee
- Le proprietaire doit cesser de louer le bien sur-le-champ
- Bruxelles Logement contacte le locataire pour trouver une solution de relogement
Etape 5 : le controle de conformite
Apres les travaux, le proprietaire doit demander une attestation de controle de conformite aupres de Bruxelles Logement. Cette attestation n'est delivree que si le logement respecte toutes les exigences elementaires.
Les sanctions pour le proprietaire
Le proprietaire qui ne respecte pas les normes s'expose a des sanctions financieres et penales :
| Infraction | Sanction |
|---|---|
| Logement non conforme (premiere infraction) | Amende administrative de 2 000 a 25 000 euros |
| Continuer a louer un bien interdit a la location | Amende de 4 000 euros |
| Marchand de sommeil (exploitation de la misere) | Poursuites penales, peine de prison, confiscation |
| Non-respect de la mise en demeure | Amende majoree + interdiction de location |
Le role du bourgmestre
En parallele de Bruxelles Logement, le bourgmestre de la commune dispose de pouvoirs propres :
- Prendre un arrete d'insalubrite sur base de l'article 135 de la Nouvelle Loi Communale
- Ordonner des travaux d'office aux frais du proprietaire
- Ordonner l'evacuation du logement
- Apposer des scelles si necessaire
Les differences avec la Wallonie et la Flandre
| Critere | Bruxelles | Wallonie | Flandre |
|---|---|---|---|
| Organisme competent | DIRL / Bruxelles Logement | SPW - Service Salubrite | Commune + Wonen in Vlaanderen |
| Base legale | Code bruxellois du Logement | Code wallon du Logement | Vlaamse Wooncode |
| Hauteur min. plafond | 2,30 m | 2,40 m | 2,20 m (variable) |
| Delai travaux | 12 mois max | Variable (bourgmestre) | Variable |
| Amende administrative | 2 000 - 25 000 euros | Variable | Variable |
| Detection incendie | Obligatoire depuis 2023 | Obligatoire | Obligatoire |
| Numero gratuit | 0800 40 400 | - | - |
Le cas specifique des kots etudiants
A Bruxelles, les kots etudiants sont soumis aux memes normes de conformite que les autres logements. L'etudiant qui constate des problemes peut porter plainte aupres de Bruxelles Logement. Certaines communes bruxelloises (Ixelles, Saint-Gilles, Etterbeek) disposent de services specifiques pour les problemes de logement etudiant.
L'arrete du 30 novembre 2023 : les nouveautes
Le dernier arrete du Gouvernement bruxellois a introduit plusieurs nouvelles exigences applicables depuis le 1er janvier 2026 :
- Detection incendie renforcee : detecteurs dans chaque piece de vie (et non plus seulement dans les couloirs)
- Performances energetiques : prise en compte de la PEB chauffage dans l'evaluation
- Tuyauteries en plomb : obligation de remplacement des conduites en plomb
- Securite des ascenseurs : mise en conformite obligatoire
Ces nouvelles normes s'appliquent a tout logement mis en location, sans distinction entre baux anciens et nouveaux.
Questions frequentes
Quelles sont les normes minimales d'un logement a Bruxelles ?
Les normes minimales couvrent trois domaines : la securite (stabilite, electricite, gaz, incendie), la salubrite (humidite, parasites, eclairage, ventilation, surfaces) et les equipements (eau, chauffage, sanitaires, detecteurs). Elles sont definies par l'arrete du 30 novembre 2023.
Comment porter plainte pour logement insalubre a Bruxelles ?
Contactez la Direction Regionale de l'Inspection du Logement (DIRL) au 0800 40 400 (gratuit) ou par courrier au SPRB, Place Saint-Lazare 2, 1035 Bruxelles. Joignez des photos, une description des problemes et une copie de votre bail.
Quelle est la surface minimale d'un logement a Bruxelles ?
Pour une personne seule, la surface habitable minimale est de 18 m2. Pour deux personnes, elle est de 28 m2. Chaque personne supplementaire au-dela de 5 occupants necessite 9 m2 de plus.
Le proprietaire peut-il refuser la visite des inspecteurs ?
Le proprietaire ne peut pas empecher les inspecteurs de Bruxelles Logement d'acceder au logement s'ils ont ete mandates suite a une plainte. En cas de refus, les inspecteurs peuvent obtenir l'assistance de la police.
La plainte est-elle gratuite ?
Oui. La plainte aupres de Bruxelles Logement et la visite d'inspection sont entierement gratuites pour le locataire.
Que se passe-t-il si le proprietaire ne fait pas les travaux dans les 12 mois ?
Si le proprietaire ne respecte pas le delai de mise en conformite, Bruxelles Logement peut prononcer une interdiction de location du bien et infliger une amende administrative. Le locataire peut egalement saisir le juge de paix pour obtenir la resolution du bail et une indemnisation.
Les detecteurs de fumee sont-ils obligatoires a Bruxelles ?
Oui. Depuis l'arrete du 28 septembre 2023, des detecteurs de fumee autonomes conformes a la norme EN 14604 doivent etre installes dans chaque piece de vie, chaque couloir et chaque etage du logement. C'est une obligation du proprietaire.
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